Budget en verbouwen
Op een punt waar je een pand wellicht al wel hebt gekocht, maar bezig bent met de financiering, taxatie en alles sluitend maken voor de bank en jezelf, moet je een budget op gaan vaststellen. Het was voor ons heel lastig te bepalen wat dingen nu eigenlijk kosten, maar aan de andere kant waren wij van plan om 400.000 euro aan de bank te vragen voor de verbouwing. Dat vereist wat toelichting om het kans van slagen te geven.
Voordat je verliefd wordt ...
Het is voor veel mensen een droom, een boerderij opknappen, en dat is terecht. Hoewel het een heel avontuur is met veel tegenslagen hebben wij er geen moment spijt van gehad. Echter is het ook een heel duur project, veel euro's die je aan het pand uitgeeft komen slechts voor 70%-90% in de waarde terug, dus bij het omdraaien van de sleutel verlies je een kwartje op een euro.
​
Voorafgaand aan onze tweede bezichtiging hebben wij een tweetal architecten benaderd, en gevraagd of zij vrijblijvend mee willen kijken, om uiteindelijk wellicht de opdracht te krijgen. Eén van de twee ging akkoord en ging mee. Wat een architect doet is een schatting van de kosten per m2 afgeven, in ons geval 1.000 euro. Daar waar wij ongeveer 500m2 zullen renoveren, maar zelf ook wat dingen doen, kwamen wij op ongeveer 400.000 euro budget.
​
Deze eerste inschatting plus de prijs van de woning moet ruim binnen het budget passen, is het kantje boort dan is de kans van slagen erg klein.
Excel, je beste vriend tijdens de verbouwing
Vervolgens hebben wij in Excel een lijst gemaakt met werkzaamheden. In ons geval moet de woning terug naar casco (helemaal strippen) en dan weer opbouwen. Het is een groot huis, dus 5 euro ernaast op de m2, maakt een verschil van 2.500 euro op het geheel.
​
Onderstaand het eind product van de eerste reken som. Op de eerste sheet is te zien dat wij verwachten 417.675 euro verwachten nodig te hebben. Hiermee is het originele budget al met 5% omhoog gegaan. Op de tweede sheet is een meer gedetailleerde berekening gedaan, hierbij hebben we onderzocht wat bepaalde zaken ook echt kosten. Neem als voorbeeld: Hoeveel deuren gaan we nodig hebben (wij 16) maal 200 euro maakt een budget van 3.200.
​
Stelposten van aannemers en taxateur zijn altijd hoger, maar wij jagen graag op een goede deal, en hebben hele mooie nieuwe deuren (met beslag) gevonden voor deze prijs. Dus we rekenen graag met onze eigen bedragen.
In 122 stappen naar een definitief budget
Natuurlijk niet echt 122 stappen, maar er komt wat bij kijken om tot een budget te komen. Het budget is belangrijk voor de taxatie en daarmee ook de financiering. Het voelde voor ons wat vreemd om nog voor architecten en ontwerp al tot een budget te komen, maar dit is nu eenmaal het proces.
​
Op basis van het budget uit de eerste versie hebben wij een lijst gemaak van:
-
Noodzakelijk achterstallig onderhoud aan dak, gevels, kozijnen en erf
-
Zaken die moeten worden gesloopt en verwijderd om tot een leeg pand te komen
-
Werkzaamheden om tot een staat te komen waarin je een nieuwbouw huis zou kopen, zoals water electra en isolatie
-
Dingen die we willen doen om het in te richten zoals vloeren leggen, stuc-werk en keuken plaatsen
​
Omdat er voor de taxatie een verbouwingsspecificatie moet worden gemaakt, met specifieke categorieën, hebben we de lange lijst als basis gebruikt.
In overleg met de taxateur hebben we in deze tweede versie bedragen aangepast en een indeling gedaan op basis van de verbouwingsspecificatie van het NWWI. Dit formulier is niet helemaal ontworpen voor zo'n ingrijpend project, en daarom hebben wij gekozen voor een extra toelichting. Dit laat de taxateur en geldverstrekker zien dat het budget grondig is vastgesteld. In versie 2 staan de kopjes die overeenkomen met het formulier.
​
Uiteindelijk is samen met de taxateur nog gekeken naar welke posten meer waarde toevoegen dan anderen, en waar we dus het geld het beste aan uit kunnen geven. Tevens gaf hij aan om de specificatie per regel weg te halen om discussies op detail niveau te voorkomen (bijvoorbeeld "wat kost een deur").
​
Uiteindelijk zijn de versie 3 en het formulier als volgt in de taxatie en offerteaanvraag bij de bank opgenomen. Let hierbij op dat hetgeen je indient bij de geldverstrekker, de basis is voor het bouwdepot. Dat wil zeggen dat als je 5.000 euro voor het straatwerk in de tuin reserveert, dat je niet zomaar 15.000 euro voor deze werkzaamheden uit je bouwdepot kan halen. Natuurlijk gaat het niet om exacte euro's, maar het is wel blijvend onderdeel van je offerte en de geldverstrekker kan in theorie kiezen niet uit te keren als een uitgave niet in lijn met het budget is, zelfs als het totale budget niet overschreden wordt.
Tip #1
Vraag offertes en praat met experts
Iedereen die goed is in zijn vak, laat dat graag zien. Maak daarom gebruik van vrijblijvende gesprekken, leg contacten en bel bedrijven met een bepaalde specialisatie. Wij hebben erg veel informatie gekregen van diverse bronnen, gewoon door enthousiast te zijn en hulp te vragen.
Tip #2
De juiste taxateur
Doordat wij met Drieklomp als taxateur heel veel kennis aan boord hebben gehaald, waren wij in staat om ons budget slimmer te verdelen. Daarom is het van belang een expert op jouw specifieke casus te zoeken, een goede taxateur is zijn gewicht in goud waard.
​
Stel vragen rondom hoe je waarde kan toevoegen, zo hebben wij de gemeente bereid gevonden een tweede huisnummer toe te voegen. Maar ook zaken als mogelijkheden om het in te delen, te isoleren en welke eisen een volgende koper aan jouw pand zal stellen.
Tip #3
Zorg voor een buffer
In een oud huis valt er altijd wel iets tegen. Houd er daarom rekening mee dat je 10% eigen geld hebt dat je aan de verbouwing kan besteden. Denk hierbij aan een balk die vervangen moet worden of het feit dat je wellicht vergeten bent dat het leggen van een vloer soms duurder is dan de vloer zelf.
​
Het laatste wat je wilt, is erachter komen dat er geen keuken kan worden verkocht omdat er een aantal kozijnen toch wel vervangen moeten worden.