Als je te maken hebt met een stevige verbouwing of een herbestemming, dan wil de gemeente zeker zijn dat er geen waardevolle zaken worden beschadigd, er niet teveel stikstof vrij komt en dat de nieuwe functie geen normen (geluid, veiligheid, parkeren) zal schenden. Hiervoor zal een stedenbouwkundig adviesbureau (niet te verwarren met bouwkundig adviesbureau) of de aanvrager van de vergunning een aantal zaken moeten aantonen. Dit kan deels op basis van wet- en regelgeving, maar deels moet hier onderzoek naar worden gedaan. Onderstaand een aantal van de mogelijke onderwerpen waar de gemeente in het principebesluit aandacht voor vraagt.

Voorwaarden bestemmingsplan

In het geval van het wijzigen van een bestemming moet naar het bestaande bestemmingsplan worden gekeken. Als gebruik gemaakt gaat worden van de wijzigingsbevoegdheid, dan moet aangetoond worden dat aan de voorwaarden wordt voldaan. Hoewel het in ons geval zo leek te zijn dat we een wijzigingsplan konden doen, in plaats van een herziening bestemmingsplan (die laatste is langer en duurder), bleken wij niet aan alle voorwaarden te voldoen.

Geluid

Sommige objecten (woningen) zijn volgens de wet meer geluidsgevoelig dan andere objecten (industrie). De geluidsgevoeligheid zegt eigenlijk dat het gebruik gehinderd kan worden door geluid van anderen. Door een onderzoek kan worden aangetoond dat het geluid in de omgeving niet boven de norm is en daarom het nieuwe gebruik niet in de weg staat.

​

Op basis van informatie van verschillende stedenbouwkundigen lijkt de regel te zijn dat als er reeds een (bedrijfs)woning aanwezig is, en geen woning wordt toegevoegd, er geen akoestisch onderzoek hoeft worden gedaan. In ons geval is het zo dat we een huisnummer (wooneenheid) toevoegen door het splitsen van het voorhuis en het achterhuis. Hierdoor is dit onderzoek wel verplicht.

Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het de gemeente om risico's voor of van de gemeente. Het initiatief zelf (woonbestemming en later ook verbouwing) is niet risicovol, maar ook naastgelegen omgeving zal beoordeeld moeten worden. Op het moment dat de locatie in een contour ligt waar verhoogd risico bestaat, zal een oordeel gegeven moeten worden van de impact en omvang van het gevaar. Als de buren alleen wonen, dan is dat minder risicovol dan wanneer de buren een kerncentrale runnen.
In onze situatie lijkt onderzoek vooralsnog niet nodig.

Luchtkwaliteit

Bepaalde functies trekken meer of minder verkeer aan, daarnaast is er natuurlijk al een bepaalde mate van verkeer in het gebied. De luchtkwaliteit wordt beoordeeld door middel van een berekening op basis van bestaande gegevens en kaarten, en de geschatte impact van de nieuwe bestemming. In ons geval zal de berekening uitwijzen dat "wonen" op onze locatie geen negatief (eerder positief) effect hebben op de kwaliteit van de lucht.
Vooralsnog lijkt aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

Bedrijven en milieuzonering

Bij dit onderdeel gaat gekeken worden of in de directe nabijheid hinderveroorzakende objecten aanwezig zijn, die eventueel het initiatief zouden kunnen belemmeren en andersom. In ons wijzigingsplan, in het bestemmingsplan, wordt een beschouwing gegeven van dit aspect. Apart onderzoek is vooralsnog niet noodzakelijk.

Bodem

Als een kavel anders in gebruik is dan als woning, bijvoorbeeld industrie of veehouderij, kan het zo zijn dat er vervuiling in de bodem terecht is gekomen. Een bodemonderzoek stelt vast of de bodem schoon is of niet. Als dit niet zo is zal de bodem mogelijk worden gesaneerd, ofwel afgraven en de aarde vervangen. Dit kan enorme kosten met zich meebrengen, dus vaak wordt dit onderzoek voorafgaand aan de koop uitgevoerd. 

​

In ons geval was er reeds een onderzoek uitgevoerd, en is de bodem schoon bevonden.

Archeologie

Ons object staat op grond die een verhoogde kans heeft op archeologische objecten. Om zeker te zijn dat ons initiatief geen belangrijke historische zaken zal beschadigen is soms een onderzoek nodig waarin iemand met schep en kwast de grond in gaat. Stel regel is dat als er niet dieper dan 30 cm gegraven wordt, de kans klein is dat er zaken beschadigd raken. Ga je dieper dan 30cm de grond in, dan zal een onderzoek nodig zijn, zeker iets om rekening mee te houden bij het plannen en beschrijven van de werkzaamheden aan de gemeente.

Water

Als de bebouwing in oppervlakte zal toenemen, of werkzaamheden in sloot of waterlichaam plaats zal vinden, moet een beschouwing (verdediging) worden gegeven dat beschrijft wat de verwachte impact is op de waterhuishouding (flora, fauna, aanzicht, veiligheid, etc).

Ecologie

Dit is een belangrijk onderzoek dat plannen ernstig kan vertragen. In Nederland is het zo dat veel diersoorten beschermd zijn, sommige het hele jaar door en andere soorten in bepaalde perioden. Bewezen moet worden dat het initiatief geen schade of verstoring zal veroorzaken voor deze soorten. Als er kans is op verstoring zal een ontheffing moeten worden aangevraagd bij de provincie. Hoe meer beesten, hoe meer vertraging, risico op beperkingen en des de langer en moeilijker zaken worden. 

​

De eerste stap in het proces is een quickscan door een ecologisch bureau (zie kosten hier). Bij de quickscan zal een ecoloog het object en initiatief bekijken en inventariseren (op papier en met een bezoek). Welke diersoorten er mogelijk aanwezig zijn, op basis van de geschiktheid van de omgeving, uitwerpselen, vliegroutes, nesten, etc. Verscheidene soorten zullen ook aanvullend onderzoek vereisen. Is het object geschikt voor bijvoorbeeld dwergvleermuizen, dan zal onderzocht moeten worden of die er zitten, of ze er broeden, slapen of eten vangen, en wat er gedaan kan/moet worden om de schade aan hen te beperken. 

​

Diersoorten die in ons geval veel voorkomen zijn:

• Boeren Zwaluw (beschermd tijdens broedperiode, geen aanvullend onderzoek)

• Huismus (gehele jaar beschermd, aanvullend onderzoek nodig, en kan een groot probleem vormen)

• Uilen (hetzelfde als de huismus maar komt minder vaak voor)

• Vleermuizen (gehele jaar beschermd, vereist aanvullend onderzoek en kan vertraging opleveren, minder dan vogels)

​

De reden dat vooral beschermde vogels een probleem kunnen vormen is de periode waarin aanvullend onderzoek mogelijk is. Dit is bijvoorbeeld voor de huismus rond mei en juni, terwijl dit voor de vleermuis juni t/m september is. Zo'n onderzoek is duur en kost ook veel tijd. Voor vleermuizen moeten ecologen 4 a 5 bezoeken in de nacht en ochtend doen. Wordt er dus in een quickscan in augustus aanwijzingen voor vleermuizen gevonden, dan zal moeten worden gewacht met de werkzaamheden tot einde onderzoek,: meer dan een jaar dus. 

​

Daarnaast kan in het geval van huismussen bijvoorbeeld aangetoond moeten worden dat het project noodzakelijk is voor de volksgezondheid, dit om een ontheffing te krijgen. Dit is lastig en kost tijd. Een ecoloog kan hierbij helpen. Een manier om dit te doen is bijvoorbeeld in verband met de aanwezigheid van schimmels die een negatief gevolg hebben op de gezondheid. Een ontheffing wordt niet altijd verleend (per provincie zijn hier ook verschillen), en zonder ontheffing geen verbouwing.

​

Uitkomst van een aanvullend onderzoek kunnen onder andere zijn:

• Maatregelen die moeten worden genomen

  • Een ecoloog moet op locatie voor de start van de werkzaamheden vaststellen dat diersoorten niet aanwezig zijn op dat moment​

  • Werkzaamheden moeten worden stilgelegd als diersoorten zich laten zien

  • Er moet voorzichtiger gewerkt worden

• Compensatie die moet worden aangeboden

  • Maanden voor de werkzaamheden dienen nestkasten worden geplaatst zodat de dieren daarheen kunnen​

  • Permanente nieuwe verblijfplaatsen moeten worden geboden (denk aan 15 nestkast voor vogel A en 10 voor vogel B)

  • Constructies aan dak en dakgoot dienen verblijfplaatsen te bieden voor bijvoorbeeld vleermuizen

• Planning van werkzaamheden

  • Geen werkzaamheden in het broedseizoen

Stikstofdepositie

Iedereen heeft van de stikstof discussie en problematiek gehoord op het journaal. Eigenlijk wisten wij nooit helemaal waar die stikstof dan vandaan komt en waarom het een ding is. Dit onderdeel heeft betrekking op bijvoorbeeld de uitstoot van kranen en bulldozers die diesel verstoken en veel stikstof uitstoten. Een stedenbouwkundige (of planoloog) zal een AERIUS-berekening moeten doen om de impact aan te tonen. Dit gaat zo ver als "Kraan x zal y aantal uur dingen doen, en dat veroorzaakt z hoeveelheid stikstof, dit is onder of boven de norm".

MER (Milieueffectrapportage)

Bij stedelijke ontwikkeling van een bepaalde omvang dient een MER (milieueffectrapportage) te worden opgesteld. In veel gevallen van verbouwen en renoveren wordt de drempel niet bereikt door de beperkte omvang en is een dergelijke rapportage niet nodig. Wel is een onderbouwing nodig die beschrijft waarom de schaal en omvang kleiner is dan de drempel.